而對于已經(jīng)在城鎮(zhèn)居住但還沒有戶口或者是剛剛拿到戶口不足3年的“新市民”，租房、購房依然是剛需。“存量時代，新市民和青年人的住房需求就是新模式下最大的需求，這也是最有效的需求，必然要激活這部分有效需求。”李宇嘉指出。他向《中國報道》記者分析，新市民是穩(wěn)定樓市的基本盤，但他們的支付能力、對未來的預(yù)期都很弱，這也是要發(fā)展長租房的原因，其本質(zhì)上就是降低門檻，將長期游離于城市公共服務(wù)、住房消費、商品房消費大門之外的3億多人群，納入到真正的住房消費，并通過“先租后買、租購并舉”，培育樓市良性循環(huán)的基礎(chǔ)。

推動長租房市場建設(shè)，則需要系列政策支持。田秋生認(rèn)為在購買端，需要通過稅費、租金、貸款、利率傾斜，并在享受公共服務(wù)、城市落戶等方面實行租購?fù)瑱?quán)，增強人們選擇長租房的意愿。在供給端，則要通過土地供應(yīng)向長租房建設(shè)傾斜、降低房企建造經(jīng)營長租房相關(guān)稅費等措施，來鼓勵房企開發(fā)或經(jīng)營長租房。

著眼中長期，房地產(chǎn)行業(yè)如何告別“三高”泡沫，向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡？要搞清楚這個問題，首先需要明白什么是房地產(chǎn)行業(yè)的“新發(fā)展模式”。

田秋生認(rèn)為，中央提出的房地產(chǎn)新發(fā)展模式，首先是要改變當(dāng)前房企高負(fù)債、高杠桿、高風(fēng)險經(jīng)營模式，推動房企降低負(fù)債率，走向安全平穩(wěn)低風(fēng)險發(fā)展模式。他認(rèn)為，真正告別今天房地產(chǎn)業(yè)高負(fù)債模式，需要認(rèn)清房企高負(fù)債形成的體制政策根源，改革土地價款結(jié)算辦法，由現(xiàn)行一次性付款改為分次付款，最后一筆在竣工交房、收齊全部房款之后，從時間上分散房企的購地支出，減輕一次性支付情況下對貸款的過多依賴。

“同時，需要改變目前重出售、輕出租的住房供給模式和重購買、輕租賃的住房需求模式，推動實現(xiàn)售租并重、租購并舉，實現(xiàn)住房銷售市場和住房租賃市場協(xié)調(diào)發(fā)展�！碧锴锷�告訴《中國報道》記者，新發(fā)展模式還要改變目前普通商品房供給相對充裕但保障性租賃住房供給相對不足狀況，推動長租房建設(shè)，實現(xiàn)普通商品住房供給和保障性租賃住房供給并重，逐步形成符合國情的商品房體系和保障性住房體系。

田秋生認(rèn)為，需要注意的是，中央經(jīng)濟工作會議中強調(diào)“平穩(wěn)過渡”，這就要求相關(guān)改革舉措和相關(guān)政策調(diào)整，一定要把握好時機和力度，有必要適當(dāng)調(diào)整、分步實施、穩(wěn)中求進，否則會產(chǎn)生較大風(fēng)險。李宇嘉表示，未來房地產(chǎn)市場與中國經(jīng)濟的互動將是“與實體經(jīng)濟、城市就業(yè)等協(xié)同發(fā)展、均衡發(fā)展”。