中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議部署的2023年五大任務(wù)之一是要“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)”。在新華社通稿中，此段內(nèi)容關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的闡述占據(jù)了絕大部分篇幅�？梢哉f，“確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展”是今年防風(fēng)險(xiǎn)的首要任務(wù)。
去年進(jìn)入三季度，中央出臺(tái)一攬子救市政策，貸款、發(fā)債、股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”，并進(jìn)一步支持剛性和改善性住房需求。2022年12月15日，國務(wù)院副總理劉鶴在一次講話中指出“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，并表示“未來一個(gè)時(shí)期，中國城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，有足夠需求空間為房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支撐。”在官方表述中，“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”近年來并不多見，這引發(fā)人們對(duì)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)定調(diào)的討論。
“要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，同時(shí)要堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場(chǎng)建設(shè)。要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。”
這段指示不到200字，但已屬“隆重”，可謂字字珠璣，其中既有“舊曲”也有“新詞”。領(lǐng)會(huì)落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，對(duì)2023年經(jīng)濟(jì)發(fā)展、金融穩(wěn)定至關(guān)重要。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《中國報(bào)道》記者表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上下游、供給兩端的風(fēng)險(xiǎn)都很明顯，“防風(fēng)險(xiǎn)”和“促轉(zhuǎn)型”將是主要任務(wù)。其中，防風(fēng)險(xiǎn)、求穩(wěn)定是首位，是當(dāng)務(wù)之急。
風(fēng)險(xiǎn)來自供需兩端
受訪專家均表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的形勢(shì)嚴(yán)峻。
高盛在去年11月發(fā)布的《中國2023年展望系列報(bào)告》中指出，中國2020年8月出臺(tái)“三條紅線”以控制開發(fā)商債務(wù)水平，并于2021年1月出臺(tái)“兩條紅線”以限制銀行與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款，這與其他緊縮措施一起重塑了中國的房地產(chǎn)行業(yè)。
2021年起，全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)陸續(xù)出現(xiàn)下滑。數(shù)據(jù)顯示，自2021年9月起，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均為負(fù)數(shù)，連續(xù)13個(gè)月下滑。2022年1—11月全國商品房銷售額11.86萬億，同比下降26.6%（前值為-26.1%）。
李宇嘉分析，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在最大的風(fēng)險(xiǎn)在于行業(yè)體量的加速效應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)闇p速效應(yīng)，金融機(jī)構(gòu)的信貸緊縮，經(jīng)濟(jì)下降，可能形成惡性循環(huán)。他指出，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上下游、供需兩端的風(fēng)險(xiǎn)都很明顯，供給端的跌幅更大一點(diǎn)。一方面，投資增長失去速度，地方財(cái)政可持續(xù)性風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大；另一方面，房地產(chǎn)銷售下行，并傳導(dǎo)至投融資平臺(tái)，央企和國企拿地也在減少。同時(shí)，保交樓越來越依賴外部輸血，風(fēng)險(xiǎn)也在加大。“防風(fēng)險(xiǎn)，需要資金進(jìn)去接盤，但樓市不斷刷新低迷預(yù)期，誰愿意進(jìn)去‘踩坑’呢？”李宇嘉說。
華南理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)與金融學(xué)院教授、廣東省人民政府參事田秋生向《中國報(bào)道》記者分析，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)最突出的問題是大量爛尾樓現(xiàn)象，讓房地產(chǎn)行業(yè)潛在風(fēng)險(xiǎn)浮出水面，多地項(xiàng)目停工斷貸，并在上下游行業(yè)、就業(yè)、金融等領(lǐng)域引發(fā)系列連鎖反應(yīng)。
房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)不止于供給端。清華大學(xué)社會(huì)科學(xué)學(xué)院經(jīng)濟(jì)所副教授，清華大學(xué)社科學(xué)院政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心秘書長、宏觀經(jīng)濟(jì)研究部主任靳衛(wèi)萍認(rèn)為，需求側(cè)的信心也處于歷史低谷。她認(rèn)為，家庭債務(wù)過高是重要原因之一，數(shù)據(jù)顯示，中國家庭債務(wù)占國內(nèi)GDP達(dá)60%以上，
太平洋證券分析師徐超表示，現(xiàn)在已不是2021年四季度時(shí)的房地產(chǎn)在拖累經(jīng)濟(jì)，而是經(jīng)濟(jì)在拖累房地產(chǎn)，問題的根本還是在于需求側(cè)能否復(fù)蘇。居民中長期貸款創(chuàng)近5年新低，居民收入及未來預(yù)期不穩(wěn)，購買能力和購買意愿都出現(xiàn)了問題。
去年12月17日，在中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心舉辦的年會(huì)上，中國人民銀行副行長劉國強(qiáng)解讀中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議時(shí)表示，從當(dāng)前情況看，一些需要進(jìn)一步支持的領(lǐng)域是比較明顯的。比如，房地產(chǎn)當(dāng)前既是重點(diǎn)領(lǐng)域，也是薄弱環(huán)節(jié)，理應(yīng)加大金融支持。房地產(chǎn)對(duì)居民生活和財(cái)產(chǎn)、宏觀經(jīng)濟(jì)循環(huán)和產(chǎn)業(yè)鏈穩(wěn)定、財(cái)政和金融市場(chǎng)的影響都不是別的產(chǎn)業(yè)可以比肩的�！胺康禺a(chǎn)就是支柱產(chǎn)業(yè)，支柱不能大幅度擺動(dòng)，非保持總體穩(wěn)定不可�！�
“中央對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度一直都是以健康穩(wěn)定為主線，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展超過這個(gè)范疇，政策就要往回收一收�！崩钣罴握f。
重在穩(wěn)信心，堵上硬缺口
田秋生分析，明年保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的工作重點(diǎn)依然是“保交樓”，“中央與地方必須協(xié)同，銀行和政府必須聯(lián)手，加大‘保交樓’專項(xiàng)借款規(guī)模，解決房企資金短缺問題�！�
“現(xiàn)在供給端存在資金硬缺口，堵上這一缺口是穩(wěn)房市、保交樓的首要任務(wù)�！崩钣罴蜗颉吨袊鴪�(bào)道》記者指出，防風(fēng)險(xiǎn)最根本的還是控制資金流向。從現(xiàn)有政策導(dǎo)向來看，他認(rèn)為，國資、央企的資金會(huì)先行介入，輔以陸續(xù)落地的“三支箭”，優(yōu)先解決頭部企業(yè)資金硬缺口。根據(jù)已披露消息，針對(duì)優(yōu)質(zhì)頭部房企的紓困政策正在陸續(xù)送達(dá)。2022年11月23日—24日國有六大行（中、農(nóng)、工、建、交、郵儲(chǔ)）密集向17家房企提供意向性融資額度超過1.2萬億元。在這場(chǎng)“房市甘霖”中，萬科、碧桂園、美的置業(yè)等頭部房企均獲得超千億元授信。
在“推動(dòng)行業(yè)重組并購”方面，央行、證監(jiān)會(huì)反應(yīng)迅速，在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議結(jié)束的第5天，證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)即發(fā)文稱，“允許符合條件的房企借殼已上市房企，允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關(guān)行業(yè)上市公司實(shí)施涉房重組�！边@一通知表明，關(guān)閉近12年的“房企借殼上市”大門再次打開，“房企借殼上市”重新獲得監(jiān)管層支持。
李宇嘉分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入存量時(shí)代，通過重組并購，可推動(dòng)行業(yè)迅速出清，一方面“三好生”房企通過借殼上市，盤活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；另一方面被重組房企也可化解風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，提高資源利用效率。
資金流向的閘門雖已緩緩開啟，但也講究開合有度。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提示，“穩(wěn)樓市”的同時(shí)要“堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為”。“這是市場(chǎng)化和法治化的必然要求，保交樓就是保民生，在解決保交樓資金硬缺口后，誰把錢挪走的、是否涉及非法融資等問題都會(huì)一一解決。”李宇嘉說。
去年，各地也在開展相關(guān)行動(dòng)。2022年9月，鄭州市在“大干30天，確保全市停工樓盤全面復(fù)工”保交樓專項(xiàng)行動(dòng)中圍繞非法集資、偷逃稅款、挪用資金、騙貸等常見涉房領(lǐng)域犯罪開展調(diào)查取證，共約談147家停工項(xiàng)目企業(yè)562家次，促成資金回籠85.06億元。
“救火”供給端的同時(shí)，需求端的低迷狀態(tài)也不可忽視。受訪專家均認(rèn)為，后期一些限制消費(fèi)的政策會(huì)逐漸退出。江蘇、浙江等對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)依賴較高的省份已在積極放出刺激需求政策。記者梳理2022年12月蘭州、廣州、南京、杭州等地放松政策發(fā)現(xiàn)，各級(jí)政府使用的政策工具主要有降低房貸利率、提高公積金貸款額度、降低限購門檻等。
當(dāng)前一些分析機(jī)構(gòu)認(rèn)為，“中央對(duì)房地產(chǎn)態(tài)度出現(xiàn)軟化”。田秋生向《中國報(bào)道》記者表示，這種看法不夠準(zhǔn)確，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，中央對(duì)待房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度并不是軟化或放松監(jiān)管，而是要貫徹穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)總方針，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大的波動(dòng)引發(fā)大的經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。
多位專家也強(qiáng)調(diào)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需謹(jǐn)慎看待。靳衛(wèi)萍認(rèn)為，中央高層時(shí)隔多年重提房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，重在穩(wěn)信心，而非注水樓市，放開房地產(chǎn)企業(yè)上市融資實(shí)際是將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁至股民。
“平穩(wěn)過渡”非常關(guān)鍵
轉(zhuǎn)向擴(kuò)內(nèi)需、促轉(zhuǎn)型，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議給出三方面重要工作方向：支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場(chǎng)建設(shè)。堅(jiān)持“房住不炒”定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。
所謂的剛需和改善性住房需求，李宇嘉認(rèn)為政策對(duì)象更多指向低供給效率的房地產(chǎn)市場(chǎng)和今年在多份文件中頻繁提及的、數(shù)量有3億之多的“新市民”群體。他表示，當(dāng)前房地產(chǎn)的供應(yīng)效率是很低的，很多建筑材料是比較落后的，樓盤大多數(shù)存在或多或少的問題，人們追求更高質(zhì)量住房的需求依然存在。
根據(jù)開源證券測(cè)算，2019—2021年全國商品住宅銷售套數(shù)分別為1501萬套、1549萬套、1565萬套，同期新增城鎮(zhèn)家庭戶為683萬戶、685萬戶、434萬戶，二者之間的差異很大程度上可以視作改善性需求的體現(xiàn)，據(jù)此估算的改善性需求（廣義口徑，包括二套、學(xué)區(qū)、異地置業(yè)、養(yǎng)老康旅等）占比分別為45%、50%、68%，意味著過往3年改善性需求逐漸占據(jù)商品住宅銷售主力。
而對(duì)于已經(jīng)在城鎮(zhèn)居住但還沒有戶口或者是剛剛拿到戶口不足3年的“新市民”，租房、購房依然是剛需�！按媪繒r(shí)代，新市民和青年人的住房需求就是新模式下最大的需求，這也是最有效的需求，必然要激活這部分有效需求。”李宇嘉指出。他向《中國報(bào)道》記者分析，新市民是穩(wěn)定樓市的基本盤，但他們的支付能力、對(duì)未來的預(yù)期都很弱，這也是要發(fā)展長租房的原因，其本質(zhì)上就是降低門檻，將長期游離于城市公共服務(wù)、住房消費(fèi)、商品房消費(fèi)大門之外的3億多人群，納入到真正的住房消費(fèi)，并通過“先租后買、租購并舉”，培育樓市良性循環(huán)的基礎(chǔ)。
推動(dòng)長租房市場(chǎng)建設(shè)，則需要系列政策支持。田秋生認(rèn)為在購買端，需要通過稅費(fèi)、租金、貸款、利率傾斜，并在享受公共服務(wù)、城市落戶等方面實(shí)行租購?fù)瑱?quán)，增強(qiáng)人們選擇長租房的意愿。在供給端，則要通過土地供應(yīng)向長租房建設(shè)傾斜、降低房企建造經(jīng)營長租房相關(guān)稅費(fèi)等措施，來鼓勵(lì)房企開發(fā)或經(jīng)營長租房。
著眼中長期，房地產(chǎn)行業(yè)如何告別“三高”泡沫，向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡？要搞清楚這個(gè)問題，首先需要明白什么是房地產(chǎn)行業(yè)的“新發(fā)展模式”。
田秋生認(rèn)為，中央提出的房地產(chǎn)新發(fā)展模式，首先是要改變當(dāng)前房企高負(fù)債、高杠桿、高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營模式，推動(dòng)房企降低負(fù)債率，走向安全平穩(wěn)低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)展模式。他認(rèn)為，真正告別今天房地產(chǎn)業(yè)高負(fù)債模式，需要認(rèn)清房企高負(fù)債形成的體制政策根源，改革土地價(jià)款結(jié)算辦法，由現(xiàn)行一次性付款改為分次付款，最后一筆在竣工交房、收齊全部房款之后，從時(shí)間上分散房企的購地支出，減輕一次性支付情況下對(duì)貸款的過多依賴。
“同時(shí)，需要改變目前重出售、輕出租的住房供給模式和重購買、輕租賃的住房需求模式，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)售租并重、租購并舉，實(shí)現(xiàn)住房銷售市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展�！碧锴锷嬖V《中國報(bào)道》記者，新發(fā)展模式還要改變目前普通商品房供給相對(duì)充裕但保障性租賃住房供給相對(duì)不足狀況，推動(dòng)長租房建設(shè)，實(shí)現(xiàn)普通商品住房供給和保障性租賃住房供給并重，逐步形成符合國情的商品房體系和保障性住房體系。
田秋生認(rèn)為，需要注意的是，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中強(qiáng)調(diào)“平穩(wěn)過渡”，這就要求相關(guān)改革舉措和相關(guān)政策調(diào)整，一定要把握好時(shí)機(jī)和力度，有必要適當(dāng)調(diào)整、分步實(shí)施、穩(wěn)中求進(jìn)，否則會(huì)產(chǎn)生較大風(fēng)險(xiǎn)。李宇嘉表示，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)與中國經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)將是“與實(shí)體經(jīng)濟(jì)、城市就業(yè)等協(xié)同發(fā)展、均衡發(fā)展”。