最后幾個問題需要考慮：

第一，之前的救市措施已經啟動，但是否有效果？

過去三年間，不斷解除的限購和限售政策及降低的首付比例并未能有效提振市場。2021年全國基本進入瘋狂救市階段，

但效果并不明顯，與2016年放開的二孩政策類似，放開越多，市場反而越萎縮。

數據顯示，中國樓市從2021年的“雙18”（銷售面積18億平方米、銷售額18萬億元）調整至2022的“雙13”（銷售面積13億平方米、銷售額13萬億元），去年又跌至“雙11”（銷售面積11.17億平方米、銷售額11.66萬億元）。

房地產貸款創(chuàng)下2016年以來的新低。

賣地收入持續(xù)下跌。

這說明取消限購并不是解決問題的關鍵，因為當前的房地產市場面臨的不僅是供求問題，更是信心和收入的問題。

第二個問題是市場是否真的缺少房子。

據黃奇帆透露，中國的房屋嚴重過剩，沒有必要繼續(xù)建設，需求已經飽和。去年3月份，住建部公布的數據顯示，全國共有6億棟建筑。

盡管這些建筑包括住宅、工廠、辦公樓、政府單位等多種用途，但通常情況下，城市中的住宅（包括商品房、住宅、小產權房、工業(yè)宿舍）占比超過一半，農村地區(qū)的建筑絕大多數也是住宅。

據此估算，居住性質的房屋可能達到4億棟左右，轉換成套數則是一個龐大的數字。

澤平宏觀發(fā)布的數據顯示，在各類城市中，只有一線城市的套戶比低于1，而二線城市和三四線城市的套戶比均大于1。

套戶比即城市中的房屋套數與戶數的比例，大于1意味著房屋套數超過戶數，供過于求。

這意味著，除了一線城市可能還存在房屋短缺外，其他城市的房屋供應已經大于需求。

第三個問題是需求逐年減少的趨勢。

中國的人口已經連續(xù)兩年出現下降，去年全國人口減少了208萬。同時，出生人口與過去十年的高點相比幾乎減半，城市化速率也有所下降。

未來購房需求預計將進一步減少。根據房地產行業(yè)權威的中指研究院，26至40歲是購房和置換房產的主力年齡段。以此推算，2024年的購房主力人口預計將減少503萬。

預計未來幾年，購房主力人口將繼續(xù)減少：2025年減少603萬，2026年減少904萬，2027年減少1240萬人，2028年減少1167萬人，2029年減少1406萬人，2030年減少1414萬人，2031年減少742萬人，2032年減少607萬，2033年減少604萬人，2034年減少360萬人，2035年減少276萬人，減少53萬人，2037年增加30萬人。

之后，購房主力人口的變化預計將在正負100萬以內波動。