第二部分我們講改善型購(gòu)房。改善型購(gòu)房現(xiàn)在首付比例很高，40%到50%左右，恐怕是起步。如果首次置業(yè)首付比例降到10%，我覺(jué)得改善型購(gòu)房應(yīng)該降到20%到30%。因?yàn)楦纳菩椭脴I(yè)才是現(xiàn)在市場(chǎng)的購(gòu)買主體。第二，利率也要做大幅度的下降。第三，“一買一賣”不光是說(shuō)賣房子的時(shí)候個(gè)人所得稅要減免，我覺(jué)得只要是“一買一賣”，除了個(gè)人所得稅之外，增值稅、契稅都應(yīng)該做減免。既然是改善型購(gòu)房，改善完之后肯定要裝修，要購(gòu)買家居、家電……這些都可以提供消費(fèi)貸款支持。所以也要在改善型置業(yè)這個(gè)環(huán)節(jié)，把一系列的政策做組合套嵌，針對(duì)性的形成一攬子的方案，而不是零敲碎打。

第三部分我們?cè)僬f(shuō)說(shuō)投資。房地產(chǎn)有沒(méi)有投資屬性？肯定有。房子絕對(duì)不是用來(lái)“炒”的，房子是用來(lái)住的；但是房子不能炒，并不是說(shuō)不能投資，“炒”是短期內(nèi)買進(jìn)、賣出，博取差價(jià)。但是如果中長(zhǎng)線的持有一個(gè)房子，長(zhǎng)期通過(guò)房租收益和溢價(jià)收益來(lái)獲取合理的投資回報(bào)，這不算“炒”，也不應(yīng)該被狙擊和禁止。那么問(wèn)題又來(lái)了，我們現(xiàn)在又提出來(lái)讓居民有財(cái)產(chǎn)性收入，居民有什么財(cái)產(chǎn)性收入？炒股要賠錢；理財(cái)有可能穿透；放在銀行利率低。所以我覺(jué)得投資房產(chǎn)就是讓老百姓獲得財(cái)產(chǎn)性收入的一個(gè)重要部分，既可以通過(guò)租金獲得，也可以通過(guò)長(zhǎng)期的溢價(jià)獲得。它還解決了一個(gè)租賃市場(chǎng)上房源不足的問(wèn)題。其實(shí)早在2007年、2008年就提出來(lái)發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)的時(shí)候，它的一個(gè)核心問(wèn)題，我就講到了誰(shuí)來(lái)當(dāng)房東？政府來(lái)當(dāng)房東嗎？公租、廉租不成功；讓企業(yè)來(lái)當(dāng)房東嗎？投資機(jī)構(gòu)來(lái)當(dāng)房東嗎？有過(guò)案例，市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓最后以蛋殼爆倉(cāng)搞得一地雞毛。保障性租賃住房雖然政府給予了大量的政策扶持，到目前來(lái)看進(jìn)展不大。所以我早在十六年前就提出來(lái)，政府當(dāng)房東和企業(yè)當(dāng)房東恐怕都不是最佳解決方案。要讓老百姓來(lái)當(dāng)房東，一方面有效地增加了租賃房源，另外一方面又增加了居民的財(cái)產(chǎn)性收入，而且房地產(chǎn)投資本身就是一個(gè)中長(zhǎng)線、中長(zhǎng)期的問(wèn)題。老百姓來(lái)當(dāng)房東，那么老百姓就可以獲得租金加溢價(jià)的一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定收益。所以還是應(yīng)該允許房地產(chǎn)投資的，也就是說(shuō)除了首次置業(yè)，除了改善型購(gòu)房，對(duì)于買第三套、第四套的老百姓也可以提供一定的貸款支持。比如說(shuō)我們首次置業(yè)買第一套首付10%，買第二套首付30%，當(dāng)然前提是“認(rèn)房不認(rèn)貸”，那么買第三套可以50%，買第四套可以70%。我講了首付比例，那么這樣程度上就給投資房產(chǎn)提供了一定的杠桿，再加上現(xiàn)在貸款利率很低，那么老百姓就可以投資房產(chǎn)或者是住宅來(lái)當(dāng)房東，既增加了財(cái)產(chǎn)性收入，又增加了租賃房源。