隨著杭州和西安相繼取消購房限制，目前仍實施限購的城市僅剩6座。當前，房地產行業(yè)的政策動向備受矚目，對資本市場產生了深遠的影響。接下來，我們將深入探討當前房地產行業(yè)的整體形勢，并剖析政策背后的深層目標。通過觀察數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)杭州這一近期解除限購的城市，在過去十年里房地產行業(yè)的發(fā)展歷程極具代表性。因此，以杭州為例，我們可以窺見一斑。接下來，讓我們一同審視杭州的房產交易月度數(shù)據(jù)，以探尋行業(yè)發(fā)展的脈絡。

過去十年里，杭州的房地產發(fā)展歷經(jīng)了數(shù)個重要階段，這些階段同樣也反映了全國房地產市場的整體走勢。具體來說：

2016年，隨著棚戶區(qū)改造政策的啟動，房地產市場需求激增，成交量大幅攀升，房價也隨之上漲。

然而，到了2016年下半年，隨著房價的持續(xù)攀升，房地產成交量逐漸放緩。

2018年下半年開始，房地產成交和房價逐漸趨于平穩(wěn)，市場進入相對穩(wěn)定階段。

2020年疫情后，房價開始緩慢回升，成交量保持穩(wěn)定。

2021年，房價繼續(xù)攀升，新房成交量略有增加，但二手房成交量出現(xiàn)萎縮。

2022年，新房銷售突然下滑，而二手房價格開始下降，但銷量逐漸回升。

2024年，新房銷售再次下滑，而二手房銷售基本穩(wěn)定，與棚改前的水平相當。

同年，二手房掛牌價格已回落至棚改后的2019-2020年初水平。若價格進一步下跌，將有更多買家可能面臨損失。

另外，若房價跌回至棚改前水平，全國房地產租金回報率平均可上升至約3%。

目前，杭州房地產市場的形勢可以概括為：新房銷售迅速下滑，已低于二手房成交量，這是近十年來首次出現(xiàn)的情況。由于二手房交易保持相對穩(wěn)定，表明需求端未出現(xiàn)顯著變化。新房銷售下降通常歸因于兩個主要因素：一是對新房風險的擔憂；二是新房價格降幅不及二手房（由于數(shù)據(jù)口徑原因，此因素的分析較為復雜，此處不展開）。

觀察政策動向，我們發(fā)現(xiàn)新政策并未有效解決上述兩個問題。因此，此次政策調整可能對商品房銷售無顯著影響。有觀點認為，現(xiàn)在政策放開更多是基于實際情況的考量，而非必要性的執(zhí)行。當前缺乏強力政策的原因在于：一方面，強力政策需要大量資金支持；另一方面，房地產市場的反彈雖然對經(jīng)濟有影響，但已不再具有至關重要的地位。這可以從房地產投資占GDP的比例中得以體現(xiàn)。

自2021年三條紅線政策實施以來，房地產投資在GDP中的占比持續(xù)下滑，短短三年內從10%跌至5%，降幅高達5個百分點，這對經(jīng)濟產生了顯著沖擊。（需注意，2021年出口保持強勁，因此當時的影響尚不明顯。）然而，當前房地產投資占GDP的比例已降至5%，隨著房地產行業(yè)在GDP中占比的進一步降低，即便其投資下降速度加快，對GDP的整體影響也將逐漸減弱。

除非房地產行業(yè)徹底消亡，否則它對GDP的影響將不再能達到過去三年的水平。正因如此，我一年前在撰寫房地產行業(yè)點評時的標題為《再不救房地產，可能就為時已晚》。